بحث مختصر من ناحية الجانب القانوني الخاص بمشروع استثماري سكني مجاز من قبل الهيئة الوطنية للاستثمار
المقدمة
من اجل توضيح الجزء المهم من الجانب القانوني بما يخص اجازة الاستثمار ومعرفة القوانين والتعليمات المنظمة للمشاريع الاستثمارية السكنية في العراق الحاصلة على اجازة استثمارية من الهيئة الوطنية للاستثمار والاطلاع على القوانين التي تحكم تنفيذ تلك المشاريع فإن هذا البحث قد تم تنظيمه استنادا للقوانين التالية :
-
قانون الاستثمار رقم ١٣ لسنة ٢٠٠٦ المعدل
-
القانون المدني رقم 40 لسنة 1951 المعدل
-
قانون التجارة رقم 30 لسنة 1984 المعدل
-
قانون الشركات رقم 21 لسنة 1997 المعدل لسنة 2004
-
قانون العمل رقم 37 لسنة 2015
-
قانون تنظيم ملكية الطوابق والشقق في العمارات رقم 61 لسنة 2001
-
قانون التسجيل العقاري رقم (43) لسنة 1971
-
التعليمات والتوصيات الصادرة من الجهات المختصة لغرض تسهيل تنفيذ القوانين اعلاه
وسنقسم هذه الدراسة الى اربع مباحث من اجل تسهيل استيعاب المتلقي اولها نبذة عامة عن بعض النقاق الجوهرية والمتكون من خمسة مطالب تم التطرق من خلالها مجموعة من المواضيع من اللازم على المستثمر التسلح بها وكان المبحث الثاني عبارة عن المتطلبات القانونية للحصول على الاجازة الاستثمارية وتشكل من مطلبين كان اولها منقسم لفرعين يليه المبحث الثالث والذى جاء تحت عنوان العائد الربحي من المشروع الاستثماري السكني وتم تقسيمه الى مطلبين ايضا وكذلك انقسم المطلب الاول بفرعين اما بخصوص المبحث الرابع والاخير فكان يذكر الاتفاقيات والمعاهدات الدولية ومذكرات التفاهم التي يعد العراق طرفا فيها وتم اختصاره بشكل شديد جدا وتم تقسيمه الى ثلاثة مطالب كان اخرها متفرع هذا واننا على استعداد لتنفيذ كافة اعمال المحاماة والخدمات الاستشارية القانونية وتنظيم كافة العقود التي تضمن تنفيذ المشروع بشكل قانوني سليم
المبحث الاول :
النبذة العامة عن بعض النقاط الجوهرية
قبل الدخول بحيثيات البحث نود ان نوضح بعض النقاط التي من الضروري الوقوف عليها لإحاطة علم المستثمر بتفاصيل قانونية يجب ان يكون على دراية بها فمن اجل ما تقدم اعد هذا المبحث الذي يعد المدخل لهذه الدراسة .
المطلب الاول :
التمييز بين الإجازة الاستثمار وتسجيل المشاريع التجارية
حسب اعلان رسمي نشر على الموقع الإلكتروني الخاص بهيئة الاستثمار الوطنية الذي شرح فيه الاختلاف بين اجازة الاستثمار و تسجيل المشاريع التجارية المختلفين إلى درجة كبيرة فتسجيل المشاريع يتطلب شركة محلية أو أجنبية للقيام بأعمال ربحية في العراق و تنجز الاجراءات القانونية أمام وزارة التجارة و يختلف تبعاً إلى الشركة المنفذة للمشروع وتنطوي تحت حكم القوانين العراقية ماعدا قانون الاستثمار رقم 13 لسنة 2006 المعدل بينما الإجازة الاستثمارية عبارة عن مشروع بمواصفات معينة تتطلب مستثمراً سواء كان شخص طبيعي او شخص معنوي يتلقى حوافز للقيام بالمشاريع استثمارية فردية بعد تحويل المشروع التجاري او الصناعي او غيره الى مشروع استثماري من خلال استحصال الإجازة الاستثمارية الخاضعة لقانون الاستثمار رقم 13 لسنة 2006 من الجهة المختصة بعد استيفاء كافة الشروط والمتطلبات واستحصال الموافقات الاصولية من الجهات ذات العلاقة على رئس تلك الجهات الهيئة الوطنية للاستثمار او احدى هيئات الاستثمار في المحافظات .
المطلب الثاني :
اهداف قانون الاستثمار
ان المادة( ٢ ) من قانون الاستثمار العراقي قد حدد اهداف قانون الاستثمار الفقرات الخمسة الواردة بنص المادة 2 من القانون رقم 13 لسنة 2006 المعدل وهي :
(( اولا : تشجيع الاستثمارات ونقل التقنيات الحديثة للإسهام في عملية تنمية العراق وتطويره وتوسيع قاعدته الانتاجية والخدمية وتنويعها .
ثانيا – تشجيع القطاع الخاص العراقي و الاجنبي و المختلط للاستثمار في العراق من خلال توفير التسهيلات الازمة لتأسيس المشاريع الاستثمارية و تعزيز القدرة التنافسية للمشاريع المشمولة بأحكام هذا القانون في الاسواق المحلية و الاجنبية .
ثالثا : تنمية الموارد البشرية حسب متطلبات السوق وتوفير فرص عمل للعراقيين .
رابعا : حماية حقوق وممتلكات المستثمرين .
خامسا : توسيع الصادرات وتعزيز ميزان المدفوعات والميزان التجاري للعراق . ))
ومن خلال الفقرات المذكورة نستنتج امور عدة على المستثمر مراعاتها ليصبح مشروعه احد المشاريع التي تحقق اهداف قانون الاستثمار رقم 13 لسنة 2006 المعدل فكثير من المشارع التجارية الناجحة ترفض من قبل الهيئة الوطنية للاستثمار لكونها لا تحقق اهداف القانون ومن بعض تلك الامور الواجب مراعاتها ما يلي :-
-
ان يكون المشروع ذو جدوى اقتصادية تتناسب وحجم المشروع وعلى المدى القريب والمدى البعيد فضلا على ان يكون المشروع مدروس من كافة الجوانب .
-
ان يكون المشروع ذو طابع عصري وحديث وينفذ بالطرق التكنلوجية الحديثة .
-
ان يكون للمشروع تأثير ايجابي واسع على الجانب الاقتصادي للبلد .
-
ان يوفر المشروع فرص عمل للعراقيين وان يستقطب الخبرات الاجنبية شريطة ان يكون التخصص الاجنبي تخصص نادر يصعب توفيره من الخبرات الوطنية .
-
ان يكون للمشروع دور في حل ازمة معينة من غير خلق ازمة في مجال اخر .
-
ان يخدم المشروع فئة واسعة من الناس .
-
ان يحقق المشروع طفرة نوعية في مجال اختصاصه .
-
ان لا يكون المشروع سبب لإثارة النزاعات .
-
ان يكون للمستثمر القدرة لتنفيذ المشروع بفترة قياسية وبدون تلكأ بالتنفيذ .
-
يستحسن ان يتضمن المشروع فكرة تنفذ للمرة الاولى في العراق .
-
ان يسخر المستثمر الامتيازات والضمانات والتسهيلات الممنوحة له بموجب اجازة الاستثمار في خدمة المشروع والمستفيد الاخير من المشروع الاستثماري .
-
ان ينتج من تنفيذ المشروع صقل للخبرات الوطنية وتمازج بين الخبرات الوطنية والخبرات الاجنبية .
المطلب الثالث :
الامتيازات والحوافز والضمانات الممنوحة للمستثمر الواردة في قانون الاستثمار رقم ١٣ لسنة ٢٠٠٦
نصت المادة ٣ من القانون الاستثمار رقم ٣ لسنة ٢٠٠٦ على
(( المادة 3
تعتمد الوسائل التالية لتحقيق اهداف هذا القانون :
اولا : منح المشاريع التي تشملها احكام هذا القانون الامتيازات والضمانات اللازمتين لاستمرارها وتطويرها من خلال تقديم الدعم بما يؤمن تعزيز القدرات التنافسية لتلك المشاريع في الاسواق المحلية والاجنبية .
ثانيا : منح المشاريع الحاصلة على اجازة الاستثمار من الهيئة تسهيلات اضافية واعفاءات من الضرائب والرسوم بحسب ما ورد في هذا القانون ))
و طبقاً لقانون الاستثمار في العراق فإن الحكومة العراقية تمنح المستثمر امتيازات و ضمانات و إعفاءات كثيرة تؤهله الى:
-
إعفائه لمدة (١٠ ) سنوات من الضرائب.
-
ترحيل الأرباح الناتجة عن الاستثمار.
-
استخدام عمال أجانب عند الحاجة.
-
اعفائه من رسوم الاستيراد عن المواد و المعدات المطلوبة و لمدة ثلاث سنوات.
-
تضمن الحكومة عدم تأميم او مصادرة الاستثمارات.
وهنا نشير الى احد الشركات تمكنت من الاستفادة من الاعفاءات الضريبية باستيرادها موادا تكفي لتغطية احتياج عشرة مشاريع وتمكنت من تسويقها وجني ارباحا لكونها حطمت المستوردين المنافسين لكون الكلفة الاجمالية للسعلة الداخلة من خلال تلك الشركة كان اقل من باقي المنافسين لكون البضائع ادخلت للعراق وكانت معفية من الضرائب والرسوم الجمركية لأنها ادخلت على اساس انها مواد انشائية مخصصة لتنفيذ احد المشاريع الاستثمارية .
هذا وهنالك مزايا اخرى يتمتع بها المستثمر مثل يتمتع المستثمر بغض النظر عن جنسيته بجميع المزايا والتسهيلات والضمانات ويخضع للالتزامات الواردة في هذا القانون وللمستثمر العراقي والأجنبي لأغراض مشاريع الأسكان حق الاحتفاظ بالأرض بمقابل يحدد بينه وبين مالك الارض دون المضاربة بالأرض وفق ضوابط تضعها الهيئة الوطنية للاستثمار وبموافقة مجلس الوزراء ، وتسهل الهيئة تخصيص الاراضي اللازمة للمشاريع الإسكانية وتمليك الوحدات السكنية للعراقيين بعد اكمال المشروع , كذلك من المزايا التي يتمتع بها المستثمر ميزة اخراج رأس المال الذي ادخله الى العراق وعوائده وفق احكام هذا القانون وتعليمات البنك المركزي العراقي وبعـمله قابلة للتحويل بعد تسديد التزاماته وديونه كافة للحكومة العراقية وسائر الجهات الأخرى وهذا عملا بأحكام الفقرة اولا من المادة (11 ) من قانون الاستثمار رقم 13 لسنة 2006 والتي افادت ايضا بالقرات آتية ما يلي : ثانيا : يحث للمستثمر الأجنبي :
أ- التداول في سوق العراق للأوراق المالية بالسهم والسندات المدرجة فيه.
ب- تكوين المحافظ الاستثمارية في السهم والسندات .
ثالثاً : استئجار الأراضي اللازمة للمشروع او المساطحة للمدة التي يكون فيها المشروع الاستثماري قائماً على ان لا تزيد عن (50) خمسين سنة قابلة للتجديد بموافقة الهيئة وأن تراعى في تحديد المدة طبيعية المشروع وجدواه للاقتصاد الوطني.
رابعاً : التأمين على المشروع الاستثماري لدى أي شركة تأمين وطنية او اجنبية يعتبرها ملائمة .
خامسا ً: فتح حسابات بالعملة العراقية او الاجنبية او كليهما لدى احد المصارف في العراق او خارجه للمشروع المجاز .
وفي نهاية لا مناص من عدم ذكر المادة ( 10 ) من القانون بعد تعديلها فأصبحت تنص عــــــــــلى ((أولاً : يتمتع المُستثمر العراقي أو الأجنبي بجميع المزايا والتسهيلات والضمانات ويخضع للالتزامات المنصوص عليها في هذا القانون.
ثانياً :أ- للمستثمر العراقي أو الأجنبي حق تملك الأراضي والعقارات العائدة للدولة ببدل تحدد أسس احتسابه وفق نظام خاص وله حق تملك الأراضي والعقارات العائدة للقطاعين المختلط والخاص لغرض إقامة مشاريع الإسكان حصراً .
ب- توضع إشارة عدم تصرف على سند الملكية إلى حين تنفيذ المستثمر الأجنبي التزاماته وبتأييد من هيأة الاستثمار المانحة للإجازة .
جـ- يلتزم المستثمر العراقي أو الأجنبي بالغرض الذي ملكت من أجله الأرض أو العقار , وبعدم المضاربة بهما .
د- في حالة إخفاق المُستثمر العراقي أو الأجنبي الذي تملك أرضاً أو عقاراً بموجب هذا القانون , في تنفيذ التزاماته ضمن المدة المُحددة في الاتفاق المُبرم مع هيأة الاستثمار المانحة للإجازة تتولى دائرة التسجيل العقاري وبناء على طلب من الهيأة المذكورة , إلغاء التسجيل وإعادة الأرض أو العقار إلى مالكها السابق مقابل إعادة بدل البيع إليه .
هـ – يلتزم المُستثمر العراقي أو الأجنبي بتشييد الوحدات السكنية خلال الفترة المحددة في الاتفاق وبيعها أو إيجارها إلى المواطنين وفقاً لتعليمات تصدر لهذا الغرض . وللمستثمر العراقي أو الأجنبي أن يتصرف ببقية أجزاء المشروع الإسكاني طيلة فترة الإجازة وفق شروط الاتفاق المبرم معه .
ثالثاً :أ- للمستثمر العراقي أو الأجنبي حق استئجار الأراضي والعقارات من الدولة أو من القطاعين الخاص والمُختلط لغرض إقامة المشاريع الاستثمارية عليها لمدة لا تزيد على مدة الإجازة والتي لا تزيد مدتها عن (50) خمسين سنة قابلة للتجديد بعد مراعاة طبيعة المشروع والجدوى الاقتصادية منه .
ب- لهيأة الاستثمار المانحة للإجازة الاتفاق مع المستثمر العراقي أو الأجنبي على عودة المشروع إلى الدولة أو الإقليم أو المحافظة غير المنتظمة في إقليم بعد انتهاء مدة الإجازة وبالشروط الواردة في الاتفاق المُبرم معه .
جـ – للمستثمر العراقي أو الأجنبي أن ينقل ملكية المشروع الاستثماري كلا أو جزءاً خلال مدة الإجازة إلى أي مستثمر عراقي أو أجنبي أخر , على أن يواصل المستثمر الجديد العمل في المشروع في الاختصاص ذاته أو في اختصاص آخر بعد موافقة الهيأة المانحة للإجازة , ويحل المستثمر الجديد محل المستثمر السابق في الحقوق والالتزامات المترتبة عليه بموجب هذا القانون وأحكام الاتفاق المُبرم مع المستثمر المذكور . في حالة نقل المستثمر العراقي أو الأجنبي لملكية المشروع خلال مدة تمتعه بالمزايا والتسهيلات والضمانات الممنوحة له . فأن المستثمر الجديد يستمر بالتمتع بها حتى انقضاء تلك المدة .
د – للهيأة المانحة للإجازة الاتفاق مع المستثمر العراقي أو الأجنبي على بقاء المشروع الاستثماري ملكاً للمستثمر أرضاً وبناءً أو بناء حسب ما إذا كان المشروع إسكانياً أو غير إسكاني على التوالي والتعاقب بعد انتهاء فترة الإجازة دون التمتع بالمزايا والتسهيلات والضمانات الواردة في هذا القانون .
رابعاً : أ- تستثنى الإجراءات الخاصة بإيجار عقارات الدولة للمستثمر العراقي أو الأجنبي لأغراض إقامة المشاريع الاستثمارية بموجب هذا القانون من أحكام قانون بيع وإيجار أموال الدولة رقم (32) لسنة 1986 أو أي قانون أخر يحل محله ويتم تحديد أسس احتساب بدل الإيجار وفق نظام يصدر لهذا الغرض .
ب- تستثنى الإجراءات الخاصة ببيع عقارات الدولة للمستثمر العراقي أو الأجنبي لأغراض إقامة مشاريع الإسكان بموجب هذه المادة من أحكام قانون بيع وإيجار أموال الدولة رقم (32) 1986 أو أي قانون أخر يحل محله .
هذا و اعطت المادتين ( 12 ) و ( 13 ) بعض الضمانات القانونية للمستثمر من اجل تشجيعه ودعمه وإيصاله لمرحلة نجاح المشروع لذلك سنسرد نص المادتين
المادة 12
(( يضمن هذا القانون للمستثمر ما يأتي :
اولا ً : يحق للمستثمر توظيف واستخدام عاملين من غير العراقيين في حالة عدم امكانية استخدام عراقي يملك المؤهلات اللازمة وقادر على القيام بنفس المهمة وفق ضوابط تصدرها الهيئة.
ثانياً : منح المستثمر الأجنبي والعاملين في المشاريع الاستثمارية من غير العراقيين حق الإقامة في العراق وتسهيل دخوله وخروجه من والى العراق .
ثالثا ً : عدم المصادرة او تأميم المشروع الاستثماري المشمول بأحكام هذا القانون كلاً او جزءً باستثناء ما يصدر بحقه حكم قضائي بات.
رابعاً : للعاملين الفنيين والإداريين غير العراقيين في المشروع ان يحولوا رواتبهم وتعويضاتهم الى خارج العراق وفقاً للقانون بعد تسديد التزاماتهم وديونهم تجاه الحكومة العراقية وسائر الجهات الأخرى)).
المادة 13
((أي تعديل لهذا القانون لا يترتب عليه أي أثر رجعي يمس الضمانات والاعفاءات والحقوق المقررة بموجبه .))
المطلب الرابع :
مدى تأثير مقدار رأس المال بالمشروع من الناحية القانونية
ومن الجدير بالذكر الى ضرورة ملاحظة ان الهيئة الوطنية للاستثمار حددت في احد الشروط الواجب توفرها لقبول المشروع الاستثماري هو مقدار رأس المال فذكرت المادة ٧ من قانون الاستثمار ((
ا – تقبل الهيئة طلبات اجازة الاستثمار للمشاريع التي لا يقل رأس مالها عن الحد الادنى الذي يقرره مجلس الوزراء او مجلس وزراء الاقليم حسب الاحوال بنظام يصدر باقتراح من الهيئة .
ب – يجب على الهيئة استحصال موافقة مجلس الوزراء قبل منح الاجازة اذا كانت قيمة المشروع الاستثماري اكثر من مائتين وخمسين مليون دولار .
جـ – على الهيئة البت في طلبات اجازة الاستثمار في مدة لا تتجاوز ( 45 ) خمسة واربعين يوما من تاريخ تقديم الطلب .
د – تكون قرارات الهيئة بخصوص المشاريع الاستثمارية المقرة ملزمة لأغراض هذا القانون .))
وبذلك يتوجب على المستثمر الانتباه الى حالتين
الحالة الاولى ان يكون راس مال المشروع لا يقل عن الحد الادنى المقرر من قبل مجلس الوزراء والذي يمكن ان يكون قابل للتغيير حسب قرارات المجلس بين مدة واخرى .
اما الحالة الثانية
فعلى المستثمر استحصال موافقة مجلس الوزراء اذا كان مشروعه الاستثماري يزيد رأس ماله عن مائتان وخمسون مليون دولار امريكي .
وهنا لا مناص من عدم ذكر المشاريع الاستراتيجية التي تقع ضمن
اختصاص الهيئة الوطنية للاستثمار و هي :
-
مشاريع البنية التحتية الأساسية التي يزيد رأسمالها عن 50 مليون دولار أمريكي.
-
المشاريع المشتركة بين أكثر من إقليم أو محافظة.
-
المشاريع المتعلقة باستخراج الموارد الطبيعية، باستثناء استخراج وإنتاج النفط والغاز.
-
المشاريع الصناعات الهندسية والمعدنية والبتروكيمياوية والدوائية وإنتاج السيارات أو المركبات والتي ال يقل رأس مالها عن 50 خمسين مليون دولار.
-
مشاريع تطوير المناطق الأثرية والتاريخية .
-
مشاريع الاتصالات .
-
مشاريع النقل التي تزيد عن 30 مليون دولار أمريكي.
-
المشاريع المؤسسة بموجب اتفاق دولي تكون فيه جمهورية العراق طرفا .
-
مشاريع توليد الكهرباء التي تزيد طاقتها عن 30 ميكا واط.
-
مشاريع الخزانات والسدود ومشاريع الري التي لا تقل المساحة المروية منها عن عشرين الف دونم .
المطلب الخامس :
اهداف الهيئة الوطنية للاستثمار
نصت المادة ( 9 ) من قانون الاستثمار رقم 13 لسنة 2006 (( المادة 9 تهدف الهيئة الى تشجيع الاستثمار من خلال العمل على ما يأتي :
اولا : تعزيز الثقة في البيئة الاستثمارية والتعرف على الفرص الاستثمارية وتحفيز الاستثمار فيها والترويج لها .
ثانيا : تبسيط اجراءات التسجيل والاجازة للمشاريع الاستثمارية ومتابعة المشاريع القائمة منها واعطاء الاولوية لها في الانجاز لدى الجهات الرسمية واستكمال اجراءات اجابة طلبات المستثمرين واستحصال الموافقات اللازمة للمستثمر والمشروع .
ثالثا – انشاء نافذة واحدة تضم مندوبين مخولين من الجهات الحكومية ذات العلاقة تتولى التوصية بمنح الاجازة الاستثمارية بعد الحصول على موافقة الجهات المعنية وفقا للقانون .
رابعا : تقديم المشورة وتوفير المعلومات والبيانات للمستثمرين واصدار النشرات الخاصة بذلك .
خامسا : وضع برامج لترويج الاستثمار في مناطق العراق المختلفة لجذب المستثمرين وتنفيذها .
سادسا – تسهيل الحصول على العقارات اللازمة لإقامة المشاريع بالشكل الذي تحدده الهيئة بالتنسيق مع الجهات ذات العلاقة و كما يلي :-
1 . ببدل للمشاريع السكنية التي تقع ضمن التصميم الاساس .
2 . بدون بدل للمشاريع السكنية التي تقع خارج التصميم الاساس على ان لا تحتسب قيمة الارض ضمن قيمة الوحدة السكنية المباعة للمواطن .
-
3. ببدل لباقي المشاريع غير السكنية .
سابعا – العمل على اقامة مناطق استثمارية كبرى بموافقة مجلس الوزراء .
ثامنا – تشجيع المستثمرين العراقيين و الاجانب بالمشاركة مع العراقيين من خلال توفير قروض و تسهيلات مالية لهم بالتنسيق مع وزارة المالية و المؤسسات المالية الاخرى على ان يراعى انجاز المستثمر نسبة 25% من المشروع وبضمان منشئات المشروع و تمنح قروض ميسرة بالنسبة للمشاريع السكنية و للمستفيد النهائي على ان يراعى استخدام ايدي عاملة تتناسب و حجم القرض .
تاسعا : اية مهام اخرى ذات علاقة بطبيعة عملها يكلفها بها مجلس الوزراء
ومن اجل عدم الاطالة والتوسع سيتم الاكتفاء بما ذكر لننتقل الى المراحل القانونية التي يمر بها المشروع
المبحث الثاني :
المطلب الاول :
الفــرع الاول :
متطلبات الحصول على اجازة استثمار
من باب الامانة فمن الواجب ذكر ان معلوماتنا المتوفرة عن المتطلبات الحصول على الإجازة الاستثمارية محدودة بعض الشيء لكوننا لم يسبق لنا القيام بالتوكل عن احد المستثمرين قبل حصوله على الاجازة الاستثمارية وإنما كل اعمال المحاماة والاستشارات القانونية وتنظيم العقود التي قدمناها للمستثمرين كانت بعد حصولهم على اجازات الاستثمار اي قبل واثناء تنفيذ المشاريع الاستثمارية لذلك ستكون هذه المرحلة مختصرة بعض الشيء اعتمدنا فيها على التعليمات المنشورة من قبل الهيئة الوطنية للاستثمار حيث قامت الهيئة الوطنية للاستثمار بتأسيس دائرة النافذة الواحدة لتكون بمثابة نقطة الاتصال الوحيدة مع المستثمر وهي بدورها ستقوم بإرشاد المستثمر من خلال عملية الترخيص الاستثماري .
وبناءً على نصوص قانون الاستثمار رقم ١٣ لسنة ٢٠٠٦ المعدل المادة ١٩- ثانياً فأن الضوابط
تقديم طلب الحصول على رخصة استثمارية من خلال مليء كافة حقول استمارة الطلب الموجودة على الموقع الالكتروني .
-
تقديم دراسة الجدوى الاقتصادية للمشروع من جهة استشارية رصينة .
-
تقديم خطة تمويل المشروع مقترنة بضمان جهة التمويل من مؤسسة مالية معتمدة..
-
الجدول الزمني لتنفيذ المشروع.
-
المخططات الهندسية للمشروع.
-
الإعمال المماثلة للمستثمر أن وجدت
وما يلي منشور توضيحي تم نشره من قبل هيئة استثمار بغداد
بعد الانتهاء من الحصول على اجازة الاستثمار والانتقال الى المرحلة البدء بتنفيذ المشروع ولكون المجالات الاستثمارية واسعة سنخصص القادم من هذا البحث للمشاريع السكنية ولمكتبنا خبرة واسعة واعمال مماثل في تنظيم العقود اللازم عقدها لتنفيذ المشروع بشكل قانوني سليم
الفرع الثاني :
ملاحظة مهمة جداَ
يجب ملاحظة أن نظام رقم 2 لسنة 2009 ، في مادته 4 المشاريع التي تختص بها الهيئة الوطنية للاستثمار، وهي “المشاريع الاستثمارية الاستراتيجية” بالإضافة إلى المشاريع ذات الطابع الاتحادي، وكل ما عدا ذلك يكون من اختصاص هيئة استثمار المحافظة كذلك مراجعة المطلب الرابع من المبحث الاول
المطلب الثاني :
مرحلة المباشرة بتنفيذ المشروع
للمباشرة الفعلية بتنفيذ المشروع بعد اصدار الاجازة الاستثمار وهوية المستثمر لابد من ابرام جملة من العقود المدنية و عقود العمل والعقود التجارية وغيرها من العقود الواجب ابرامها والتي يفترض ان تصاغ بصيغة قانونية تخدم المستثمر والمشروع الاستثماري وتتضمن فقراتها وبنود كل عقد ادق التفاصيل التي اذا ما نظمت بشكل قانوني صحيح ومدروس جنبت المتعاقدين النزاع و من هذه العقود .
-
مثل عقود العمال والموظفين والحرفيين
-
عقود استقدام الخبرات الاجنبية
-
عقود توفير خدمات استشارية هندسية
-
عقود توفير خدمات استشارية ادارية
-
عقود توفير خدمات استشارية مالية ومحاسبية
-
عقود التجهيز والشراء
-
عقود الاستصناع مع المقاولين والمتعهدين
-
عقود الايجار والاستئجار
-
عقود الحراسة والخدمات الامنية
-
عقود الضمان والادامة
-
عقود التأمين الخاصة بالمشروع
-
عقود توفير خدمة طبية للعاملين بالمشروع حسب شروط قانون العمل
-
عقود توفير خدمات قانونية
-
عقود مع جهات حكومية
-
عقود الاعلانات والترويج والدعاية والتسويق
-
عقود بيع المواد الفائضة عن حاجة المشروع او المستهلكة
-
عقود مع المختبرات الانشائية الفاحصة للمواد البناء
-
عقود مع مراكز تدريب وتطوير مهارات الموظفين
المبحث الثالث :
العائد الربحي من المشروع الاستثماري السكني
من الناحية القانونية
المطـــلب الاول :
العائد الاستثماري على المدى القريب
( مرحلة المباشرة بالبيع )
بعد وصول نسبة الانجاز المشروط الوصول اليها من قبل هيئة الاستثمار المعنية للبدء ببيع الوحدات السكنية وفي اغلب الاحيان تكون نسبة الانجاز 25 % حينها يحق للشركة المستثمرة المباشرة بيع الوحدات السكنية وبأكثر من طريقة للدفع شريطة اكمال اجراءات الافراز من مديرية التسجيل العقاري لكامل الوحدات المراد بيعها بحيث يصبح لكل وحدة سكنية سند ملكية خاص بها وهنا تجدر الاشارة الى الكثير من الشركات استطاعت البدء بالبيع قبل اكمال اجراءات الفرز من دائرة التسجيل العقاري وذلك من خلال تنظيم عقد مع المشتري لا يذكر فيه رقم العقار ولا رقم الشقة وغيرها من البنود القانونية المرنة او من خلال الحصول على موافقات خاصة ومن اجل عدم الابتعاد عن موضوع هذا المبحث سنتطرق لأمثلة عن بعض اشكال عقود البيع من الناحية القانونية مثل :
الفرع الاول :
طرق البيع
البيع بطريقة الدفع الاولى ( الكاش ) :
وهي من اكثر الطرق المحبذة الى المستثمر والتي تخدم في انجاح المشروع وهنالك عدة طرق من شأنها التشجيع على شراء الوحدة السكنية بطريقة مثل الخصومات او الهدايا وتتم ابرام هذا النوع من العقود بعد ان يتم ايداع كامل بدل البيع في حساب الشركة المستثمرة وجلب الوصل وبعد اشعار الشركة المستثمرة من قبل المصرف يتم ابرام العقد الذي اعدت شروطه مسبقا والذي يتم التطرق من خلال بنوده الى مدة التسليم وشروط السكن والموانع من تنفيذ الالتزامات والاعذار القانونية وغيرها من تفاصيل .
طريقة الدفع الثانية عن طريق الدفعات المجدولة ( مقدمة عنده التعاقد وبعدها دفعات مجدولة ) :
وهي من الطرق التي تزيد وبشكل فعال من نسبة المبيعات لكونها تسهل على طرفي العقد ( البائع والمشتري ) الوصول الى الهدف من العقد بشرط ان تتم جدولة الدفعات بشكل مدروس يخدم طرفي العقد وكثيرا ما يشترط تسديد كامل البدل قبل تسليم الوحدة السكنية , وهذه الطريقة ذات تأثير ايجابي لطرفي العقد في حالة بيع الوحدات السكنية الغير مكتمل الانشاء , ومن اهم البنود الواجب ذكره من بنود عقد البيع الخاص بهذه الطريقة هو وضع جدول لمواعيد تسديد الدفعات ويعتبر المشتري مخلا بالتزاماته في حال تخلفه عن تسديد احد الدفعات ويحق للطرف البائع فسخ العقد والمطالبة بالتعويض او وضع غرامات تأخيريه قبل شرط الفسخ , ويعاب على هذا النوع من العقود بكون ان هناك نسبة من المشترين للوحدات السكنية تتلكأ من تسديد الالتزامات المالية في مواعيدها المحدد لذلك فقد تنشأ جراء اعتماد هذه النوع من العقود بعض النزاعات والتي تكون ذات تأثير طفيف جدا بالمقارنة بتأثير هذا النوع من العقود في ارتفاع نسبة المبيعات ومن جانب اخر هناك ميزة ايجابية لهذا النوع من العقود كونه يساعد بتوفير السيولة النقدية من خلال الدفعات فبالتالي تساهم في عدم التلكؤ بتنفيذ المشروع و لذلك هذه الطريقة معتمدة بغالبية المشاريع الاسكانية اي ان 98% من مشاريع العراق الاسكانية تعتمد هذا النوع من العقود.
البيع بالطريقة الثالثة ( مقدمة ومن ثمة قرض ومن ثمة دفعات ) :
ان لهذه الطريقة بالذات تأثير مباشر وفعال على المبيعات ويشترط للبيع بهذه الطريقة ان يكون المشروع السكني الاستثماري مشمولا بمبادرة البنك المركزي العراقي لقروض الاسكان ومن اجل شمول المشروع بالمبادرة يتوجب توافر بعض الشروط لا مجال لذكرى في هذا البحث .
طريقة البيع بالإيجار التمويلي او الايجار المنتهي بالتمليك :
ان عقود البيع بهذه الطريقة غير مطبقة بالعراق بشكل واسع ومن الصعب التكهن بفاعليتها لعدم وجود امثلة تطبيقية وهو من العقود المركبة ، إذ ينقسم في حقيقته على عقدين : عقد إيجار يتم بين (مؤجر ومستأجر)، وعقد بيع يتم بين بائع ومشتري، وأطرافه (مؤجر وبائع ، مستأجر ومشتري) ويرتب هذا العقد التزامات وحقوق على طرفيه ، ويثير التعامل من خلال هذه العقود كثيراً من المسائل القانونية التي تحتاج إلى التنظيم لتلافي الفراغ التشريعي ، إذ نلاحظ في الواقع العملي وجود كثير من التعاملات التي تندرج تحت هذا الاطار ويعد عقد الإيجار التمويلي من العقود التجارية والمدنية بحسب تكييفها، إذ إن أطرافه غالباً ما تكون من ذوي رؤوس الأموال أو الشركات المتخصصة في المقاولات العامة أو البناء والإعمار من جهة وبين المستهلك او المستفيد الاخير من جهة اخرى الذين بالغالب هم اشخاص طبيعيين من الطبقة المتوسطة واحيانا شركات ناشئة , وفي كثير من الاحيان تدخل المؤسسة المالية كالمصارف والبنوك طرفا ثالثا في هذا النوع من العقود وامثلته كثيرة و لهذا النوع انتشار وتجارب ناحجة بالعديد من الدول هذا ولا ينصح باعتماده في العراق لعدم وجود تجارب سابقة كذلك عدم وجود نص قانوني ينظم بهذا النوع من العقود .
الفرع الثاني :
نقاط يجب ان يتضمنها عقد البيع
ان عقود البيع من اوسع العقود المنتشرة بالعالم كله سواء كان ذلك العقد يخص مال منقولا او غير منقول ولكل عقد بيع بنوده الخاصة تبعا للزمان والمكان من مبدأ العقد شريعة المتعاقدين ولكون بيع الوحدات السكنية في المشروع الاستثماري السكني هو حالة مركبة ووقد تكون قليلة التشعب كذلك تخضع لحكم اكثر من قانون فعليه يتوجب ان تكون الصياغة الخاصة بهذا النوع من العقود منتجة بهذا الاتجاه وذلك لضمان حقوق المتعاقدين ومن ابرز النقاط الواجب ذكرها بالعقد ما يلي :-
-
ان يتضمن حق للمستثمر بفرض غرامات المستفيد في حالة مخالفة تعليمات السكن بالمجمع.
-
ان يتضمن حق المستثمر بقطع الخدمات على الوحدة السكنية في حال عدم دفع الاجور .
-
ان يتضمن عدم مطالبة المستفيد للمستثمر عن اي تعويض في حالة تأخر التسليم للوحدات السكنة لأي سبب .
-
ان يتضمن حق للمستثمر بقطع كافة الخدمات اذا ما تم استخدام الوحدة السكنية لغير الغرض المذكور بعقد البيع .
-
ان يتضمن العقد فوائد قانونية وغرامات تأخيرية يدفعها المستفيد للمستثمر في حال تأخرت الدفعات المجدولة .
-
ان يتضمن حق فرض الغرامات على المستفيد في حالة اصدار ضوضاء .
-
ان يحتوي العقد على مخطط الوحدة السكنية ومواصفات الوحدة والخدمات الموجودة بالمجمع .
-
ان يحتوي العقد بنود تنظم ادامة المشروع وادارته .
-
ان يحتوي العقد الخاص بالوحدات السكنة المباعة بطريقة المقدمة + قرض على بنود واحكام خاصة .
-
ان يتضمن العقد على الخطوات نقل الملكية ومراحلها
-
ان يتضمن العقد منع كافة المظاهر السياسية داخل المجمع
-
ان يتضمن العقد تحميل المشتري المسؤولية عن تقديم ان وثائق غير اصولية .
-
ان يتضمن العقد احكاما تنضم كيفية حل النزاعات وفسخ العقد
وهذا وان احكام عقد البيع تختلف حسب طريقة الدفع وحسب وقت التعاقد والاحكام كثيرة لامجال للتوسع ضمن هذه الدراسة
المطلب الثاني :
العائد الاستثماري على المدى البعيد
من خلال دراسة وتحليل المشاريع القائمة في العراق نلاحظ ان من الاسباب الرئيسية لنجاح المشروع الاستثماري السكني اقتصاديا هو توفير الخدمات على مدار الساعة وتكاد ان تكون تلك الخدمات ذات اهمية لا تقل عن اهمية بيع الوحدات السكنية فهي من الجانب الاقتصادي تحقق عائدات وارباح تجعل من المشروع الاستثماري اكثر نجاحا ونذكر بعض الخدمات الواجب توفيرها بالمجمع السكني مع العرض بإمكانية تنظيم كافة العقود الخاصة بها من قبل مكتبنا ومن تلك الخدمات ما يلي :-
-
مثل خدمات الحراسة
-
ادامة المناطق الخضراء
-
ادامة الارصفة والشوارع والممرات
-
خدمات ايصال الماء والكهرباء والغاز السائل والانترنت
-
خدمات ادامة وصيانة المصاعد
-
خدمات التنظيف الممرات والاماكن العامة داخل المجمع ونقل ومعالجة النفايات
-
خدمات الصيانة الداخلية للوحدات السكنية
-
خدمات التوسط ببيع وشراء وايجار الوحدات السكنية
-
الخدمات مواقف السيارات حين يتجاوز عدد السيارات للساكنين في نفس الوحدة السكنية للعدد المحدد للوحدة السكنية .
هذا وتتضمن الكثير من المشاريع السكنية والتي تكون الارض المقام عليها المشروع ملكا للمستثمر مصدرا اخر للإيرادات الاستثمارية على المدى البعيد وهو عبارة عن
-
الخدمات مواقف و حراسة السيارات بالنسبة للزوار من خارج المجمع القادمين من اجل زيارة المركز التجاري او لغرض زيارة النادي الرياضي …الخ .
-
بدلات الايجارات للمدارس الاهلية ورياض الاطفال والمحال التجارية والمسابح والقاعات الرياضية .
لا تعليق